Ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii rosną jak na drożdżach

W ostatnich kilkunastu miesiącach ceny nieruchomości w Polsce rosły jak szalone. Tak duże zmiany wartości nieruchomości były możliwe przede wszystkim dzięki tanim kredytom bankowym. Niskie stopy procentowe i wzrost gospodarczy pozwoliły instytucjom finansowym na liberalizację polityki kredytowej. Do wzrostu cen mieszkań przyczynił się również dodatkowy popyt ze strony zagranicznych inwestorów – osób prywatnych i funduszy inwestycyjnych. Jak się jednak okazuje, szybko rosnące ceny to nie tylko specyfika naszego rynku.

Jak podają brytyjskie media, w pierwszym kwartale 2007 roku ceny mieszkań w Wielkiej Brytanii wzrosły o 9,5% w skali roku co oznacza, że cena typowego domu wzrosła do 175 554 funtów (blisko 1 mln złotych). Z danych opublikowanych przez instytucję the Nationwide Building Society wynika, że wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych liczony kwartał do kwartału wyniósł 2,2%.

Największe wzrosty odnotowano w  Londynie oraz w Irlandii Północnej. W Irlandii Północnej stopa wzrostu cen nieruchomości za okres od stycznia do marca 2007 roku wyniosła 57,6% w przeliczeniu na skalę roczną. To najwyższa wzrosty zanotowane w Wielkiej Brytanii od 1973 roku, czyli momentu rozpoczęcia monitorowania rynku cen nieruchomości przez the Nationwide Building Society. W skali kwartalnej wzrost cen w Irlandii Północnej wyniósł 14,6%, spowodowało to zwiększenie się po raz pierwszy w historii średniej ceny domu do 200 000 funtów.

Najdroższą częścią Wielkiej Brytanii pozostaje Londyn. Cena domu w pierwszym kwartale 2007 roku wyniosła średnio 280 995 funtów, czyli o 14,3% więcej w porównaniu z ostatnim kwartałem 2006 roku. Najwolniejsze tempo wzrostu cen nieruchomości odnotowano natomiast w regionach północnych i północno-zachodnich oraz w Walii. Najtańsze mieszkania w Wielkiej Brytanii są w regionie północnym. W pierwszym kwartale 2007 roku spadek cen liczony kwartał do kwartału wyniósł 0,4%, a średnia cena nieruchomości mieszkaniowej spadła do 129 378 funtów.

Rosnące ceny mieszkań w Wielkiej Brytanii istotnie zwiększyły wartość majątku Brytyjczyków. W ciągu ostatnich dwóch lat majątki właścicieli nieruchomości z tytułu wzrostu cen mieszkań wzrosły średnio o 37%. W niektórych częściach kraju, wzrost wartości nieruchomości wyniósł nawet więcej niż 75%. W rezultacie tego, nieruchomości stanowią ponad połowę (55%) aktywów gospodarstw domowych. Zaliczana do majątku wartość to różnica między ceną nieruchomości, za jaką mogłaby być sprzedana na rynku w danym momencie, a kwotą kredytu hipotecznego pozostającego do spłacenia.

Należy jednak zaznaczyć, że kredyty hipoteczne zaciągane są coraz częściej na cele inne niż mieszkaniowe. Są to zazwyczaj kredyty zabezpieczone na nieruchomości mieszkaniowej, a przeznaczone na cele konsumpcyjne, na przykład na zakup samochodu, inne potrzeby życiowe, wydatki w wieku emerytalnym itd. Coraz częściej starsi Brytyjczycy decydują się  na zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na ich domu, aby następnie pieniądze przekazać dzieciom umożliwiając im zakup własnego domu.

Szacuje się, że majątek właścicieli domów w Wielkiej Brytanii na koniec czwartego kwartału 2006 roku z tytuł posiadanych nieruchomości mieszkaniowych wyniósł 14,6 miliardów funtów. Wartość ta przewyższyła o 2,4 miliardy funtów wartość z poprzedniego kwartału i o 3 miliardy funtów wartość z poprzedniego roku.


Komentarz Michała Macierzyńskiego, analityka Bankier.pl
Wartość nieruchomości od dawna jest ważnym składnikiem majątku każdego mieszkańca krajów rozwiniętych. Widać to szczególnie w takich miejscach jak Wielka Brytania czy Stany Zjednoczone. Rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że wśród tamtejszych konsumentów rośnie tzw. efekt bogactwa. Jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki, często z tygodnia na tydzień, przy tej samej wysokości kredytu, zwiększa się wartość jego zabezpieczenia, a tym samym możliwość dalszego zadłużania. Ten najtańszy na rynku kredyt przeznaczany jest zazwyczaj na konsumpcję – nowe samochody, wycieczki, sprzęt RTV/AGD, a często też na wkład własny na kolejną nieruchomość, tym razem przeznaczoną na inwestycję. W tym ostatnim przypadku działa zasada znana z rynku akcji – powszechna wiara, że wzrost będzie trwał wiecznie lub przynajmniej uda się z „gorącą” nieruchomością wyjść odpowiednio wcześniej, inkasując pokaźną premię i spłacając drogi kredyt. I rzeczywiście większość osób na takim podejściu wygrywa. Jednocześnie historia z wielu rynków pokazuje, że wzrosty nie trwają wiecznie i prędzej czy później dochodzi do korekty cen. Czasami bardzo spektakularnych.
Nawet jeśli nie dochodzi do dużych spadków, to przez długi okres ceny są na tyle stabilne, że średni zwrot z inwestycji w nieruchomości w długim okresie jest znacznie niższy niż podczas spektakularnych wzrostów. O ile w Polsce wciąż brakuje mieszkań, dlatego raczej scenariusz zakładający spadek cen jest mało prawdopodobny, to jednak trzeba pamiętać o ryzyku stóp procentowych. Ostatnie miesiące niskich stóp uśpiły czujność klientów, a przecież nikt nie da gwarancji, że inflacja będzie wciąż utrzymywała się na tak niskim poziomie. Przy obecnych marżach jednym sposobem na zwiększenie dostępności kredytu jest już tylko maksymalne wydłużanie okresu spłaty lub czasowe obniżanie rat przez kilka pierwszych lat po zaciągnięciu kredytu.
W Wielkiej Brytanii, przy znacznie wyższych stopach procentowych niż w Polsce, już teraz wiele osób zaczyna mieć problem ze spłatą kredytu. Jeszcze większe problemy mogą pojawić się przy dalszych wzrostach stóp. Niedawno w brytyjskiej prasie pojawiły się informacje, że wartość brytyjskich nieruchomości może być przeszacowana nawet o kilkadziesiąt procent. Gdyby sprawdził się czarny scenariusz, to nagle spora część majątku Brytyjczyków zniknęłaby jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Automatycznie miałoby to wpływ na cały rynek kredytów. Dlatego właśnie wszyscy tak uważnie przyglądają się sytuacji w USA. Jeśli tamtejszy rynek da sobie radę z ogromnym zadłużeniem z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych, będzie to dla pozostałych krajów oznaczało stosunkowo miękkie lądowanie. W innym wypadku całkiem realna jest sytuacja, kiedy ceny nieruchomości zaczną spadać na wielu rozwiniętych rynkach na raz. Z całą pewnością mogłoby to mieć również wpływ na sytuację w Polsce. O ile nie należy liczyć na jakieś gwałtowne spadki, to z całą pewnością doszłoby do nawet kilkuletniej stabilizacji cen nieruchomości.